Le mandat de vente est obligatoire

(décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art.72)

Le mandat de vente est obligatoire pour les intermédiaires en immobilier. Il les autorise à présenter un bien à la vente. Il est en général consenti pour 3 mois et devra comporter les états civils des vendeurs, le descriptif du bien, le prix de vente et le montant de la commission.

1 - Le Mandat simple :
Il est consenti à l’agence, mais le vendeur a toutefois la possibilité de vendre le bien lui-même ou le mettre en vente chez un autre professionnel de l’immobilier.

2 - Le Mandat exclusif :
Vous vous engagez à faire toute confiance à une seule agence qui s'occupera de toutes les démarches de la transaction. Elle percevra une commission lors de la vente en couverture des frais qu'elle a engagés même si ce n'est pas elle qui a présenté l'acquéreur.

Quelques conseils sur la loi de défiscalisation Borloo

La Loi Borloo vous permet d'acquérir un bien immobilier neuf à coût réduit grâce à l’économie d’impôt.
Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier qui sera mis en location pendant une période minimum de 9 ans. Le loyer garanti et l’économie d'impôt dans le cadre de Borloo remboursent plus de 75% du crédit.

1 - Définition du dispositif :

Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou en état futur d'achèvement ou des logements vétustes à réhabiliter, destinés à la location, peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous forme d'amortissements, 65 % de leur investissement sur 15 ans à raison de:

6 % sur les 7 premières années,
4 % sur les 2 années suivantes

Puis à l'issue de la période d'engagement de location de 9 ans, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'un complément de déduction égal à 2,50% du prix d'acquisition ou de revient du logement.

Ce dispositif s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006.
Les investissements réalisés avant cette date demeurent soumis aux règles antérieures (Robien classique).
Peuvent également bénéficier de ce dispositif, les personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque 95% de leurs souscriptions sont destinés à des investissements remplissant les conditions de déduction au titre de l'amortissement des logements neufs pour les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2006.

Ce dispositif s'adresse uniquement aux bailleurs qui s'engagent :

à louer leur bien nu pendant 9 ans à titre de résidence principale,
à respecter les plafonds de loyers fixés par décret concernant le dispositif Borloo neuf.
à ce que les ressources du locataire ne soient pas supérieurs à des plafonds fixés par décret.

2 - Avantages de l'investissement en dispositif Borloo neuf secteur intermédiaire :

En cas d'option pour le dispositif "Borloo neuf", le propriétaire bénéficie des avantages suivants :

Déduction du montant de l'investissement plus les frais d'acquisition sous la forme d'un amortissement jusqu'à 65 % de ce montant sur 15 ans (6 % les 7 premières années,4 % les 2 années suivantes puis 2,50% pendant une période maximale de 6 ans).
Déduction spécifique de 30 % du montant des revenus bruts (pendant la période d'engagement de location) en plus de la déduction des frais réels.
Possibilité de prolonger l'engagement de location et de bénéficier ainsi d'un complément de déduction au titre de l'amortissement.
Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI),
Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI,
Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année,
Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,
Possibilité de gestion déléguée à un gestionnaire,
Constitution d'un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus) transmissible à ses héritiers.

Les Diagnostics réglementaires Immobilier

Recherche Amiante

(Articles R 1334-14 et suivants Code de la Santé publique - Décrets 5/09/06)

L'immeuble a t-il fait l'objet d'une recherche amiante?

Il existe deux obligations :

la recherche d'amiante (parties communes et privatives);
le constat amiante lors de la vente du bien.

Recherche d'amiante dans les parties communes et privatives: (uniquement pour les immeubles collectifs et selon la date du permis de construite. Les maisons individuelles ne sont pas concernées):

avant 1980 (recherche amiante dans les calorifugeages et flocages);
entre le 1er janvier 1980 et le 28 juillet 1996 (recherche dans les calorifugeages). Pour tout permis de construire antérieur au 1er juillet 1997, ces investigations sont complétées par une recherche d'amiante dans les faux-plafonds.

Plomb et risques de saturnisme

(Articles L 1334-1 Code Santé publique - Décrets et arrêtés 25/04/06)

1 - Risque d'exposition au plomb :

Il concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, comportant des revêtements dégradés et fréquentés par des mineurs. Tout risque d'exposition au plomb doit être signalé au préfet. Celui-ci diligente un diagnostic (situation des familles, hébergement éventuel, délai de 1 à 3 mois pour entreprendre les travaux).

2 - Travaux dans tout immeuble collectif construit avant le 1er janvier 1949 :

Si ces travaux sont de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, un constat des risques d'exposition au plomb (CREP) doit être établi. En tout état des cause, même en l'absence de travaux, il doit être établi avant le 12 août 2008 (décret à paraître).

Loi Carrez

(Loi Carrez 18/12/1996 - décret 23/05/97)

Vente d'un logement en copropriété : la superficie privative aussi appelée "loi carrez" doit être mentionnée

De quel logement s'agit-il ?
Tout logement en copropriété d'une surface au moins égale à 8m². Ne sont pas concernés les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.

En quoi consiste la superficie ?
Il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont exclus les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, balcons, terrasses ainsi que les annexes, caves, garages, jardins.

Quelle sera la sanction ?
Si l'acte de vente de mentionne pas la surface, l'acquéreur dispose d'un délai de 1 mois pour demander au juge la nullité de l'acte. Si la surface n'était pas mentionnée dans l'avant-contrat, mais figure dans l'acte authentique, l'acquéreur ne peut invoquer la nullité. Si l'acte mentionne une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle, l'acquéreur peut, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants. Les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

Prévention des risques naturels et technologiques

(Article L125-5 Code de l'environnement)

Sont concernées les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels ou zones exposées à un risque sismique ou cyclonique.

Depuis le 1er juin 2006 :

En cas de vente de tout bien immobilier (bâti ou non) le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l'acte authentique un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois.
S'agissant d'immeubles bâtis, le vendeur doit informer l'acquéreur sur les sinistres antérieurs ayant été indemnisés au titre de catastrophe naturelle ou technologique. Les mêmes obligations incombent au bailleur à l'égard du locataire dans les zones concernées.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

(Article L134-1 Code de la construction et de l'habitation - Décret 15/09/06)

Il permet d'être informé sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude, consommation d'énergie...) et porte tout type d'immeuble.

A compter du 1er novembre 2006, un diagnostic, datant de moins de 10 ans à compter de l'avant-contrat ou de l'acte authentique, doit être produit lors de la vente d'un logement. Le DPE portant sur tout ou partie d'immeuble neuf (dépôt de demande du permis de construire postérieur au 30/06/07) devra aussi être remis au propriétaire lors de la réception de l'immeuble.

A partir du 1er juillet 2007, le DPE doit être joint au contrat de location. Le DPE n'a qu'une valeur informative.

Diagnostic de l'installation électrique

(Article L134-7 CCH - Loi 13/07/06)

En cas de vente d'un logement à usage d'habitation, obligation d'établir un diagnostic de l'installation électrique, si celle-ci a plus de 15 ans. En copropriété, seule est concernée la partie privative. En cas d'absence du diagnostic au moment de la signature de l'acte authentique: impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Cette mesure entrera en vigueur courant 2007 (décret à paraître).

Diagnostic gaz

(Article L 134-6 CCH - Loi 03/01/06 - Décret 15/09/06)

A compter du 1er novembre 2007, toute installation privative de gaz (naturel ou non) réalisée depuis plus de 15 ans doit être diagnostiquée en cas de vente. Ce certificat doit avoir été établie depuis moins de 3 ans à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique. En copropriété, seul le logement est concerné, à l'exclusion des parties communes. En cas de non respect de l'obligation, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Ascenseurs

(Article L 125-1 CCH - Loi 02/07/03 - Décret 09/09/04)

Dates butoirs de mise en sécurité des ascenseurs:

3 juillet 2008 pour les ascenseurs installés avant le 27 août 2000
3 juillet 2013 pour les installations antérieurs au 1er janvier 1983 - 3 juillet 2018 pour les installations postérieures à cette date. Obligation de conclure un contrat d'entretien et de tenir un carnet d'entretien. - Contrôle technique tous les 5 ans: pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003, le 1er contrôle doit intervenir au plus tard le 3 juillet 2009; pour une installation à partie du 3 juillet, dans les 5 ans suivant celle-ci. Toute personne titulaire d'un titre d'occupation pourra consulter le rapport de contrôleur technique. Le non respect de ces obligations est l'objet de sanctions pénales.

Vente du logement : le dossier technique

Le constat plomb, la recherche d'amiante, l'état parasitaire seront prochainement regroupés dans un DOSSIER TECHNIQUE (article L. 271-4 CCH). Il comprend aussi l'état de l'installation intérieure de gaz naturel. La non production de l'un de ces quatre documents ne permet pas au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Sont également intégrés au diagnostic unique mais uniquement pour information (pas de sanction):le diagnostic des performances énergétiques (article L. 134-1 CCH). L'état des risques naturels et technologiques (zones de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement).